Рынок аренды в России
12.12.2019
AL-Credits

Арендная плата: могут ли арендодатель и арендатор свободно договариваться об аренде в России?

Арендная плата может быть свободно согласована между сторонами. Отзывы не могут проводиться чаще одного раза в год.

Какие права имеют арендодатели и арендаторы в России, особенно в отношении срока действия договора и выселения?

Срок аренды не ограничен и не требуется указывать в договоре аренды. Но если срок аренды не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут любой из сторон с уведомлением за три месяца. На практике на «элитном / иностранном» рынке контрактные периоды обычно составляют от одного до трех лет.

Договор аренды должен быть оформлен в письменном виде и подписан сторонами.

В договоре с фиксированным сроком арендодатель не может расторгнуть досрочно, если арендатор не нарушает договор. Арендатор может расторгнуть в любое время, с уведомлением домовладельца за один-три месяца. Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не платит арендную плату в течение шести месяцев. Однако суд может предоставить арендатору год для исправления нарушений, которые привели к расторжению договора.

Сроки арендных платежей определяются соглашением сторон в договоре, обычно ежемесячно или за квартал. На элитном рынке аренда всегда выражена в долларах. Платежи наличными являются общими.

С согласия арендодателя арендатор имеет право переуступать, передавать в субаренду или иным образом передавать свои права.

С письменного согласия арендодателя арендатор может вносить изменения в собственность. Если у него нет согласия арендодателя, арендодатель не обязан платить в конце срока аренды.

Контракты об аренде сроком на один год и более должны быть зарегистрированы в Государственной регистрационной службе (мосжилсервис), что является утомительной процедурой, требующей личного присутствия как арендодателя, так и арендатора.

Насколько эффективна российская правовая система?

Соответствующими законами являются Жилищный кодекс 1983 года, Закон об основах жилищной политики (1993) (включен в Гражданский кодекс, глава 35) и Земельный кодекс 2001 года.

Краткая история: последние изменения в российском праве арендодателей и арендаторов

С момента распада Советского Союза основной политикой правительства было установление рыночных отношений во всем секторе жилья. Всем жителям многоквартирных домов было предоставлено право приватизировать квартиру, в которой они жили, бесплатно. Более 70% всего жилого фонда сейчас находится в частных руках.

Предполагалось, что с этой передачей новые владельцы возьмут на себя управление и обслуживание жилого фонда. Но нет. Отсутствует правовая структура для поддержки ассоциаций арендаторов. У новых владельцев очень ограниченные средства, поэтому на практике муниципальные власти продолжают управлять и поддерживать жилищный фонд. Только 1% от общего жилищного фонда управляется ассоциациями домовладельцев. Практически полное отсутствие технического обслуживания. Управляющие и обслуживающие компании (жэки), находящиеся в муниципальной собственности, монополистически, крайне неэффективны и сильно перегружены, и, возможно, на 20% недофинансированные.

Большая часть нынешнего жилого фонда была плохо построена и находится в плохом состоянии. Многое потребуется заменить в течение 10 лет, особенно панельные квартиры. Это вряд ли произойдет — поэтому нынешний запас еще больше распадется.

В Советском Союзе все жилье сдавалось в аренду, но арендная плата была бесконечно мала — около 0,1 руб. За кв. М по сравнению с 24% за коммунальные услуги. (Граждане России платят одни из самых высоких сборов за коммунальные услуги в мире). Таким образом, приватизация не принесла пользы — право собственности на новые квартиры не зарегистрировано и даже не может быть использовано в качестве залога — и многие арендаторы отказываются от приватизации.

Формальный закон имеет тенденцию быть противоречивым. Закон об основах жилищной политики (1993 г.) начал программу по повышению арендной платы, введению жилищных пособий, введению процедур конкурсных торгов, уточнению прав собственности и улучшению возможностей для ипотечного кредитования. Это стало частью Гражданского кодекса. Но его положения категорически противоречат Жилищному кодексу 1983 года, социалистическому кодексу, который остается в силе. Имеют ли право действовать региональные или муниципальные власти, часто не ясно. Кто владеет землей или зданием, тоже не всегда понятно. Полномочий на выселение арендаторов практически не существует.